【プロが解説】不動産投資のリスクとは？

こんにちは！
株式会社BMコミュニケーションズ、代表取締役の山内です。

今回は、10年近く大家業をやってきた経験をもとに、不動産投資のリスクについてお話しさせていただけたらと思います。

不動産投資には幾つもリスクが存在します。

私が初めて購入した物件は、兵庫県須磨区の築古アパートです。

1300万ぐらいを頑張って現金で買いました。

駅は遠いし、築年数古いし、色々悩みましたが、

『買ってみな分からんわ！』

と言うことで、勢いで購入致しました。（ロクに調べずに）

この物件に関しては、すぐ満室になったので、良かった良かった、と言う感じでしたが、今振り返ると、何もなくて良かったなーと思います。

というのも、不動産投資には、いくつものリスクが存在します。

色々なリスクがございますが、今回はその中から二つをお話しさせていただきます。

①空室リスク

類似物件が多かったり、家賃が高い、立地が悪いなどにより、物件の空室が全く埋まらない事があります。

こちらは対策方法としては、

• リフォームして入居率を上げる
• 賃貸仲介会社に払う広告料を増やす

などがあります。

ただ、掛けられるコストにも上限があると思いますので、ご購入する金額というのがものすごく大切になってきます。

そのようなコストを考えた金額で購入を検討するというのが、とても大切なことだと私は考えています。

分かりやすく言うと、コストパフォーマンスの良い金額で買い、入居者の方から見てもコストパフォーマンスの良い賃貸の条件で物件を貸す事が出来れば、満室になったも同然と言うことになります。

②高額のリフォームが必要になる物件の瑕疵

買ってみたものの、実はずっと水漏れがしていて、入居者が退去した際に、物件を見たら、部屋中がカビだらけと言う事がありました。

こちらは水漏れに関しては当社に非があるのですが、そちらをほったらかしにしていた【善管注意義務違反】というものに該当するので、入居者負担で直してもらうことになったのですが、『保証会社も加入されてない・お金も無い』、ということで、私どもで立て替えて払い、毎月返済していただく、ということになりました。

毎月ちょこちょこもらっても、、、という感じでした。

対策としては、一級建築士などに購入前に見てもらう、インスペクションというものがあります。

こちらをされるとリスクは半減しますが、見えないところや判断できない場合もあるので、絶対ではありません。

（ちなみに、こちらの水漏れ物件では、インスペクションはしておりました笑）

・今回のまとめ

不動産投資にはリスクがあり、対策方法もありますが、100%はありません。

常にある程度のキャッシュの余裕は持っておかないと、と言うのが私の意見です。

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