不動産売却の際の税金について

こんにちは！
株式会社BMコミュニケーションズの山内です。

今日は、不動産の売却にかかる税金についてお話しさせていただきたいと思います。

不動産は、購入するときに、不動産取得税という税金を支払わなければいけません。

売却するときには、基本的には税金はかかりませんが、買った金額、売った金額で、いくら利益が出たか、ということに対して、譲渡所得というものがかかります。

譲渡所得には、短期譲渡所得と長期譲渡所得の2種類があります。

譲渡所得に対する税額を計算する場合の税率は、売却した年の1月1日現在でその不動産を所有していた期間によって以下のように分類されます。※2013年から2037年までは、復興特別所得税として所得税額の2.1％が加算されます。

• 短期譲渡所得（所有期間が5年以下の場合）
  39.63％（所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％）
• 長期譲渡所得（所有期間が5年超の場合）
  20.315％（所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％）
• 長期譲渡所得（所有期間が10年超のマイホームの軽減税率の特例）
  譲渡所得6000万円以下の部分：14.21％（所得税10％＋復興特別所得税0.21％＋住民税4％）
  譲渡所得6000万円超の部分：20.315％（所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％）

所有期間は売却した年の1月1日現在で決まります。
例えば売却価格（収入金額）が4000万円、取得費が3400万円、譲渡費用が200万円とすると、
譲渡所得は「4000万円−3400万円−200万円」で400万円が譲渡所得となります。
この譲渡所得にかかる所得税と住民税は、所有期間により以下の金額になります。

• 所有期間5年以下　400万円×39.63％＝158万5200円（所得税122万5200円＋住民税36万円）
• 所有期間5年超　400万円×20.315％＝81万2600円（所得税61万2600円＋住民税20万円）
• 所有期間10年超（軽減税率の特例を受ける場合）400万円×14.21％＝56万8400円（所得税40万8400円＋住民税16万円）

このように所有期間によって税額に大きな差が出るので、不動産を売却する際は所有期間の確認が必要です。

特に「売却（譲渡）した年の1月1日現在」でカウントされる点に注意しましょう。

仮にある年の4月1日に買った家を、5年後の5月1日に売った場合、売った年の1月1日現在ではまだ所有期間が5年未満なので短期譲渡所得となり、税負担が重くなってしまいます。

かなりややこしく感じるかもしれませんが、細かいことは、税理士や、不動産業者に確認すれば、細かく計算できると思います。

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当社株式会社BMコミュニケーションズでは、こういったコストの計算や、顧問税理士の紹介などを無料でさせていただいております。

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